FEDERACION ESPAÑOLA DE MUNICIPIOS Y PROVINCIAS

 

 

 

El Reglamento desarrolla básicamente tres aspectos. En primer lugar, las situaciones básicas en las que puede encontrarse el suelo, los complejos inmobiliarios, las actuaciones de dotación y la evaluación y seguimiento de la sostenibilidad económica de los instrumentos de ordenación, entre otras. En segundo lugar, las valoraciones, eje central de la nueva Ley de Suelo, para frenar la especulación y las expectativas de revalorización que no se correspondan con la realidad de los terrenos. En tercer lugar, la conexión del Registro de la Propiedad con las actuaciones urbanísticas, lo que implica la modificación parcial del Real Decreto 1093/1997, por el que se aprobaron las Normas Complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria, sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

La importancia del desarrollo del nuevo régimen de valoraciones establecido por la Ley, radica no sólo en su novedad, sino también en el hecho de que, por primera vez desde que las Comunidades Autónomas asumieran las competencias exclusivas en materia de urbanismo, el Estado ha procedido a desarrollar reglamentariamente este aspecto. Así, los métodos de valoración establecidos tratan de estimar cuantitativamente el valor de sustitución del inmueble que sea objeto de tasación, por otro similar en la misma situación, sin tener en cuenta las posibles expectativas no derivadas del esfuerzo inversor de la propiedad.

 

El Reglamento sigue, de esta forma,  criterios basados en la información del mercado acomodados al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas urbanísticas por parte de sus titulares. En el caso de las valoraciones de terrenos rústicos, desarrolla el valor de capitalización de la renta real o potencial de la explotación, en un contexto de búsqueda del valor correspondiente al más alto y mejor uso del suelo rural, sin tener en cuenta expectativas urbanísticas. Los redactores del texto borrador explican, no obstante, que este planteamiento no excluye la introducción de métodos de valoración del suelo con una amplia gama de actividades económicas presentes o susceptibles de ser desarrolladas en el suelo rural, diferentes del aprovechamiento convencional, pero propias de la economía moderna o avanzada.

Por otra parte, regula el efecto positivo sobre el valor del suelo rural por la proximidad a los núcleos urbanos, logísticos y medioambientales, mediante una cuantificación basada en modelos rotacionales e introduce el concepto de valor analógico-dasométrico para el suelo rural sin renta de explotación, pero con árboles insustituibles de especial valor histórico, medioambiental y paisajístico.

 

 

La FEMP trasladó a la Subcomisión de la CNAL la necesidad de un estudio en profundidad del texto, dada la complejidad de muchas de las definiciones que lo integran. En concreto, argumentó que al tratarse de una norma estatal, incorpora conceptos urbanísticos y técnicos cuya comprensión, interpretación y aplicación en el marco de las distintas legislaciones autonómicas y de los Planes Generales municipales en vigor, exige la clarificación y correspondencia de tales conceptos con los contenidos en la normativa autonómica y en el planeamiento municipal.

 

Algunas observaciones hacían referencia a los criterios de valoración utilizados (art. 11), a la determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado edificado (art.28), no edificado (art.29) o en curso de edificación (art.30), a las valoraciones (art. 33, art. 35) y a los plazos establecidos para la elaboración de informes por parte de las Entidades Locales (art.8) y para la expedición del acto administrativo de conformidad para los títulos inscribibles (art. 40).

 

En lo que respecta a los conceptos utilizados, la FEMP propuso la aclaración o concreción de conceptos o expresiones como “ruina física”, con el fin de aclarar si se corresponde con el concepto de ruina legal urbanística o económica o con el concepto de ruina física inminente, ambos utilizado por la legislación urbanística. Otros términos para los que solicitó una mayor concreción son, por ejemplo, “condiciones normales del mercado”, el ámbito espacial de referencia para el cálculo de la edificabilidad media ponderada; “procesos estadísticos rigurosos”, “Información estadística significativa”, o “información estadísticamente fiable”.

 

 

En relación a los criterios de valoración (artículo 11), la FEMP no comparte la necesidad de establecer dos métodos de valoración diferentes (tasación conjunta o separada del suelo y la edificación), según sea suelo rural o urbanizado. En el caso de actuaciones sometidas a reforma o renovación (artículo 28.2), propone una redacción que haga referencia al planeamiento inmediatamente antecedente al amparo del cual se hayan materializado los derechos de los propietarios de suelo afectados por la actuación de renovación urbana y no al momento de la adopción del acuerdo administrativo por el que la actuación se somete a reforma o renovación, expresión ésta que puede dar lugar a diversas interpretaciones.

 

Sobre la determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no edificado (artículo 29), la FEMP considera que se debería contemplar la sistemática aplicable en los casos de inexistencia de muestras significativas reales de mercado próximo a la zona de actuación.

 

En cuanto a los plazos establecidos para la elaboración de informes por parte de las Entidades Locales, que contempla la obligación de emitir todos los años el informe de evaluación y seguimiento de la sostenibilidad económica y ambiental (artículo 8), se considera que debería graduarse en función del tamaño de los municipios, ya que la periodicidad anual no tiene justificación en caso de pequeños municipios con escasa o nula actividad urbanística.